《人民司法·案例》建设工程纠纷案件裁判规则（三）

1.合同无效，不影响合同中关于“以政府审计结论作为结算依据”的约定

——建设工程施工合同因违反《招标投标法》的规定被认定为无效的，不影响合同中明确约定的“以审计机关的审计结论作为结算依据”条款的效力。

关键词：必须招投标；合同无效；审计为准

规则详解： 必须进行招投标的项目未进行招投标而签订的建设工程施工合同，因违反法律的强制性规定而无效，若双方当事人在合同中明确约定以审计机关的审计结论作为结算依据，即便合同无效，仍应尊重双方当事人的真实意思表示，按照审计机关依法作出的审计结论进行结算。同时，在民事审判中，不宜对未经依法撤销或变更的审计结论作直接或间接的否定。

案例索引：（2016）渝0109民初3377号，（2017）渝01民终5550号，见《人民司法·案例》2018.17，第60-63页。

2.工程烂尾的情况下，承包人仍享有工程价款优先受偿权

——从《合同法》第二百八十六条的条文表述分析，没有要求承包人优先受偿工程款以工程完工并经验收为先决条件，在合同解除的情况下，承包人对未完工程也享有优先受偿权。

关键词：烂尾工程；合同解除；优先受偿

规则详解： 工程价款优先受偿权是法律赋予承包人的一项特有权利，其成立并非以承包人完成工程施工为前提，即使工程尚未竣工，也并不影响承包人根据法律规定享有工程价款优先受偿权。发生建设工程施工合同纠纷时如工程未实际竣工的，约定的竣工之日为6个月的起算点；如约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为6个月的起算点。该6个月的期限，仅是规定应由承包人向发包人催告支付工程价款，至于是否选择折价、拍卖等形式受偿的，并不在该期限内。但应当明确，从承包人催告时起就意味着其知道自身可以行使优先受偿权了，所以也应当从这一时间点计算该项权利的诉讼时效，即为3年，若3年内还不起诉的，则应丧失该优先受偿的胜诉权。

案例索引：（2015）衢常民初字第188号，（2017）浙08民终91号，见《人民司法·案例》2018.11，第17-19页。

3.实际施工人对合同相对性的突破应受到严格限制

——《建设工程施工合同司法解释》第26条规定的实际施工人应仅指无效建设工程施工合同的承包人。

关键词：实际施工人；合同无效；合同相对性

规则详解：实际施工人指建设工程施工合同无效时，最终实际投入人力、物力、财力等完成施工任务的单位或个人。依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定，实际施工人可以突破合同的相对性起诉发包人。其他施工人突破合同的相对性直接起诉发包人的，法院不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。

案例索引：（2015）京0101民初6644号，（2017）京02民终10790号，见《人民司法·案例》2018.11，第14-16页。

4.挂靠经营者向劳务分包单位承诺支付工程款构成债务加入

——挂靠经营者向劳务分包单位出具承诺书，承诺向劳务分包单位支付工程款的，构成债务加入。

关键词：挂靠经营；劳务分包；债务加入

规则详解：建设工程施工合同纠纷中，被挂靠经营者作为合同相对方应当依据劳务分包合同向劳务分包单位承担支付欠付工程款的责任，而挂靠经营者向劳务分包单位作出的支付工程款的承诺构成债务加入，应当在其承诺范围内向劳务分包单位承担支付欠付工程款的连带责任。

案例索引：（2015）长法民初字第04886号，（2016）渝01民终7725号，见《人民司法·案例》2018.11，第11-13页。

5.违法建筑租赁合同无效不应给付免租期内的占有使用费

——建筑租赁合同因标的物违法被认定无效的，合同中约定的免租期应参照适用，法院不应支持出租人对于免租期内占有使用费的请求。

关键词：建筑租赁合同；合同无效；占有使用费

规则详解：我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价，但合同中关于处分违法建筑占有利益的约定，特别是对免租期限的合意，系出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用费的起止期限时仍应参照适用。以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反而从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此合同无效后，对于出租人请求给付免租期内占有使用费的主张，法院不应予以支持。

案例索引：（2015）扬广民初字第02379号，（2016）苏10民终2821号，见《人民司法·案例》2018.11，第20-23页。