“一房数卖”合同有效吗？|实务问答1

问

我在今年年初和房东签订了《房屋买卖合同》并办理了网签手续，过了两天，房东打电话告诉我房子不卖了，他已经和第三人李某签了《房屋买卖合同》，决定把房子卖给李某了，请问：他们的合同有效吗？

答

你的问题在房价暴涨的情况下具有典型性，卖方在巨大的经济利益诱惑下，经常会不顾诚信，单方撕毁合同，将同一房屋进行多次买卖，这种情况在法律上称之为“一房数卖”，其合同效力如何？

要回答这个问题，我们首先得了解一下实践中“一房数卖”的两种表现形式：

第一种表现形式是，出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又签订买卖合同出卖房屋。

第二种表现形式是，出卖人已将房屋交付并转移所有权给第一个买受人（已办理了房产证）后，又签订买卖合同出卖房屋。

两种形式下的合同效力各不相同，你所说的是第一种表现形式下的合同效力。针对这类合同的效力，学界和实务界的主流观点均是数份合同均有效。比如沈阳市中级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》第14条规定，出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖。根据现行法律、法规及司法解释的相关规定，两个买卖合同均应是有效合同。另，在（2015）沪一中民二（民）终字第2955号案件中，上海一中院也认为数份合同都有效。

因此，你所说的房东和李某所签的《房屋买卖合同》是有效的，当然，你和房东签的《房屋买卖合同》同样是有效的。至于两份合同都有效该如何履行及对无法履行的买受人该如何救济问题，我们以后再聊。