“一房数卖”情况下，未取得房屋的买受人如何救济？|实务问答5

问

我在去年12月份和房东签订了《房屋买卖合同》，后来，房东又把房子卖给了第三人，并且办理了房屋所有权的转移登记，，请问：我该怎么办？

答

针对房东的违约行为，一般而言，你可以依据《合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，请求房东承担违约责任或者请求解除合同并赔偿损失。在这里需要说明的是，如果是出卖人是开发商或者其委托人，那么买受人还可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第八条的规定，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

其次，你可以考虑房东和第三人是否是恶意串通，如果他们恶意串通，你可以请求法院确认他们之间的合同无效。实践中，如下因素的相互作用通常被用来证明恶意串通的存在。1.第一买受人已实际入住的事实；2.第二买受人的身份，如第二买受人与出卖人存在特定的利益关系，（2007）厦民再终字第4号案的第二买受人就被认定为与出卖人恶意串通；3.合同约定的价格及对价是否实际支付，（2007）沪二中民二（民）终字第102号。但关于恶意串通实践中至今也未形成统一的认定标准，正如最高院在（2009）民申字第1760号民事裁定书中所指出的，“构成恶意串通确需行为人明知或应知该行为侵害国家、集体、第三人利益，即行为人主观上具有恶意。而判断行为人主观上是否有恶意则需结合具体案情予以综合评判。”

最后，如果房东将案涉房屋无偿或以明显不合理的低价转让，你还可以行使《合同法》第七十四条规定的撤销权来保护你的权益。