“以房抵债”合同有效吗？|实务问答7

问

韩某因经营需要在2015年底问我借款200万元，约定借款期限3个月，后来韩某一直未归还借款，我们在2016年底签订了一份《协议书》，约定将韩某名下的某小区房屋一套抵给我，算作归还我的借款本息，但至今尚未过户给我，请问：我们签订《协议书》有效吗？

答

你和韩某所签的《协议书》可以定性为“以房抵债”协议，关于“以房抵债”协议的效力问题，法律未明确规定，实践中，也尚未有定论，且争议较大。实务中一般都是区分不同情形，对“以房抵债”协议效力作不同认定。

1.债务履行期届满后签订的“以房抵债”协议，且已经办理房屋所有权转移登记的，一般认为，此时债权的数额已经得以确定，在此基础上达成的“以房抵债”协议，一般不会存在显失公平的问题。在“以房抵债”行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。从而承认“以房抵债”协议的效力。但是，下列情形例外：

（1）如果当事人按照《物权法》第195条规定实现抵押权损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第195条第一款的规定主张撤销。

（2）如果存在《合同法》第五十四条规定的情形，债权人、债务人均可请求变更或撤销“以房抵债”行为。

（3）如果当事人利用“以房抵债”恶意逃债，第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效，也可依据合同法第七十四条的规定行使撤销权。

2.债务履行期限届满前签订“以房抵债”协议，或者债务履行期限届满后签订“以房抵债”协议但未办理所有权转移登记的，一般不确认该“以房抵债”协议的效力。

因此，你和韩某签订的《协议书》效力应该不会被法院认可。当然，由于这个问题在实践中争议较大，你们之间的《协议书》也不一定会被法院认定无效。