【案件报告17】合同明确约定的特定主观目的不能实现的，守约方当事人有权解除合同

【报告提要】当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现为由解除合同。

案件名称：张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

案号：（2015）通中民终字第03134号

一审案号：（2015）启开民初字第01662号

案件类型：房屋买卖合同纠纷

裁判日期：2016-3-7

文书来源：最高人民法院公报案例2017年第9期

关键词：特定主观目的-意思自治-根本违约-合同解除

【二审背景】

2014年2月7日，张俭华（买受人）与启东市取生置业有限公司（出卖人，以下简称取生置业）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受由取生置业开发的位于启东市的一处商品房（在建），合同记载该房建筑面积为87.88平方米，单价为7168.87元／平方米，房屋总价为人民币630000元。该合同附件一为张俭华、徐海英买受房屋的平面图。签订合同当日，张俭华、徐海英一次性支付房款630000元，取生置业开具销售不动产统一发票。

2015年6月，取生置业向张俭华、徐海英发出交房通知，张俭华、徐海英购买的房屋与取生置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，取生置业的房型宣传图及合同附件房型图的方位为：以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间位于右侧；餐厅、客厅、厨房位于左侧。现实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函一份，认为无法实现合同目的，取生置业已构成根本性违约。嗣后，由于取生置业不同意解除合同，张检华、徐海英向启东市人民法院提起诉讼。

启东市人民法院认为，对于整个合同而言，合同目的处于总纲的地位，合同的其他条款均是为实现该目的而设定的双方权利义务，一方当事人在确定无法实现合同目的的情况下，可以主张行使撤销权。本案中，张俭华、徐海英主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的理由不能成立。就一般大众而言，购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等，张俭华、徐海英对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议，显然，取生置业实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。对于日常居住，房间布局是否合理、朝阳房间的数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑之问题，现本案取生置业实际向张俭华、徐海英交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致，仅存在方向的反差，并不影响张俭华、徐海英的居住目的，且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规，张俭华、徐海英据此主张取生置业构成根本违约，缺乏事实与法律基础。故一审法院认为双方仍应秉承诚实信用之原则履行双方于2014年2月7日签订的《商品房买卖合同》。现取生置业表示同意补偿张俭华、徐海英人民币10000元，于法不悖，予以支持。

张俭华、徐海英不服一审判决，向南通市中级人民法院提起上诉。

【二审裁判要旨】

    南通市中级人民法院认为，案涉房屋内部布局左右相反导致张俭华、徐海英合同目的不能实现，其有权解除购房合同。首先，合同目的包括客观目的和主观目的，而主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意，当当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础时，该特定的主观目的客观化，就属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。

其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且张俭华、徐海英所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张俭华、徐海英明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。

其三，张俭华、徐海英对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张俭华、徐海英购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张俭华、徐海英要求解除合同于法有据，本院予以确认。

【简评】

《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据该条规定，依法成立的合同，当事人必须严格履行。在当前诚信普遍缺失的社会大背景下，该条规定的价值尤为突出，如果仍然总是以轻微违约为由减轻对违约方的处罚，无异于鼓励违约，鼓励不诚信行为。因此，本案严格按照当事人的合同约定作为认定合同目的的依据，并据此判决违约方承担相应的违约责任，在当前具有的司法环境下具有重要的标杆意义。