【案例报告21】判断预约还是本约的根本标志是当事人的意思表示

【报告提要】判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标志是当事人的意思表示。也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立的以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的实质作出准确界定。

案件名称：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案

案号：（2013）民提字第90号 

案件类型：房屋买卖合同纠纷

裁判日期： 2013年11月14提

文书来源：《人民法院公报》2015年第1期

关键词： 预约——本约——合同解除

【再审背景】

2006年9月20日，四川蜀都实业有限责任公司（以下简称蜀都实业公司）(甲方)与成都讯捷通讯连锁有限公司（以下简称讯捷公司）(乙方)签订《购房协议书》约定:1.乙方购买甲方所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格6750万元(最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算)。2.本协议签订之日起，甲方收到乙方预计购房定金1000万元，待购房合同签订时，该定金自动转为购房款。3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。4.甲、乙双方均应遵守本协议所确定的原则，违反则违约方向守约方支付违约金1000万元。5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。

四川省工商行政管理局于2004年核准“成都蜀都大厦股份有限公司”的企业名称变更为“四川舒卡特种纤维股份有限公司”。四川蜀都大厦有限责任公司(以下简称蜀都大厦公司)由舒卡纤维公司、成都蜀都投资管理有限责任公司、江苏双良科技有限公司分别出资4600万元(46%)、500万元(占5%)、4900万元(占49%)而设立，蜀都大厦公司于2005年7月分立成蜀都大厦公司和蜀都实业公司。蜀都实业公司注册资本为1000万元，股东名称和出资比例不变。舒卡纤维公司于2009年4月10日经四川省工商行政管理局核准企业名称变更为友利公司。

2006年9月14日和2006年9月18日，讯捷公司经上海浦东发展银行股份有限公司成都分行向四川舒卡特种纤维股份有限公司(以下简称舒卡纤维公司，现名友利公司)在中国光大银行成都分行的账号内分别转入200万元和300万元，款项用途为预付购房定金。2006年9月18日、2006年9月19日、2006年9月20日，讯捷公司经中国光大银行成都分行向舒卡纤维公司的账号内分别转入200万元、200万元和100万元。舒卡纤维公司于2006年9月20日向讯捷公司开具了两张金额均为500万元的定金收据。蜀都实业公司于2007年1月4日将讼争的房屋交付给讯捷公司使用至今。

2009年9月28日，讯捷公司向蜀都实业公司发出《商函》，内容主要是:“金融危机对行业的侵蚀，市场的变化致使我公司手机销售额及利润大幅下滑;另一方面房地产销售价格整体向下走的态势，能否请贵司在原协议的基础上对约定购买价格作出一定的让步!我们期望值在人民币6000万元左右。”2009年9月28日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，要求讯捷公司在30日内安排人员到蜀都实业公司就房屋买卖正式合同进行协商，并支付三年场地使用费。次日，讯捷公司回函同意于2009年10月9日就购房事宜进行商谈。2009年10月10日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，要求对蜀都实业公司拟定的《房屋买卖合同》文本予以回复。讯捷公司于2009年10月12日回函确认收到蜀都实业公司提供的《房屋买卖合同》文本。

2009年10月20日、2009年10月28日、2009年12月9日，蜀都实业公司与讯捷公司组织相关人员及律师就房屋买卖中的相关问题进行了三次协商，双方就讯捷公司是否应当支付场地使用费，买卖过户税费的负担，产权证的办理及购房尾款的支付时间，出售房屋所涉抵押的解除等问题进行协商后未达成一致意见。

2009年11月4日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，要求讯捷公司支付场地使用费，具体标准由双方协商，房屋买卖税费由讯捷公司全部承担。次日，讯捷公司回函，不同意支付场地使用费，要求税费的负担按照国家法律法规及政策，由蜀都实业公司与讯捷公司双方各自承担自行部分，讯捷公司同意在房屋产权及土地使用权过户后当即付清全部剩余房款。

2009年11月12日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，主要内容是:1.双方依据《购房协议书》就房屋买卖合同内容磋商长达三年时间，但至今仍在买卖合同的许多重大问题上存在着严重分歧，导致双方一直未签订《房屋买卖合同》，因此双方的房屋买卖关系未成立。2.讯捷公司无偿占用蜀都实业公司房屋三年，应当支付场地占有使用费。3.蜀都实业公司不同意讯捷公司提出的付款方式。4.由讯捷公司承担房屋买卖全部税费是蜀都实业公司出卖二手房交易条件，从未发生改变。2009年11月17日，讯捷公司向蜀都实业公司回函，主要内容是:1.讯捷公司认为双方的房屋买卖已经实际履行。2.讯捷公司占有并使用房屋系合法的，不应向蜀都实业公司支付场地占用费。3讯捷公司坚持在房屋过户登记后才向蜀都实业公司支付全部购房尾款。4.蜀都实业公司提出房屋买卖税费全部由讯捷公司承担缺乏依据和违反国家相关法律规定。

2010年3月3日，蜀都实业公司通过成都市蜀都公证处向讯捷公司发《函》，内容为:“2009年12月9日责我双方就相关善后事宜进行了协商，由于双方存在重大分歧，未能达成一致意见。此后，双方又就善后事宜进行了数次协商，但仍未取得任何结果。为此，我公司经慎重研究后，通知贵公司:1.解除贵我双方于2006年9月20日签订的《购房协议书》;2.请贵公司收在本函后三十日内腾退该房屋;3.请贵公司在收到本函后三十日内向我公司支付占用该房屋期间应付的场地使用费并理相应的财务结算(定金、使用费等费用的退还和支付)。”

因双方多次协商未能达成一致意见，迅捷公司在2010年5月18日向成都中院起诉。

成都中院一审认为：合同有预约与本约之分，预约的目的在于有事实或法律上的障碍，暂无法订立主合同时，约定将来订立一定合同，预约合同的权利人仅得请求对方履行订立本约合同的义务，而不得径行依照预约合同的内容请求履行。案涉《购房协议书》第三条约定讯捷公司与蜀都实业公司应就购房合同及付款方式等问题在本协议的原则下进行具体磋商，第五条约定双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。该内容的约定表明双方在签订《购房协议书》后还应当就房屋买卖的事宜进行进一步协商并签订《房屋买卖合同》，但并不能据此认定《购房协议书》约定属于预约合同或定金合同，理由如下:1.《购房协议书》中的当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，根据《合同法解释(二)》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，《购房协议书》因具备合同的必备条款而应当认定合同成立。2.购房定金1000万元已在双方签订《购房协议书》前由讯捷公司支给蜀都实业公司的股东友利公司，蜀都实业公司已在《购房协议书》第二条确认其收到讯捷公司预付的上述购房定金1000万元，故讯捷公司已履行了支付购房定金的合同义务。另外，蜀都实业公司虽然在签订《购房协议书》时尚未取得房屋的所有权，但根据蜀都实业公司与蜀都大厦公司签订的房屋过户协议和蜀都大厦公司出具的场地使用证明，能证明蜀都实业公司有权对涉案房屋进行处分，况且现在蜀都实业公司已实际取得涉案房屋的所有权证，房屋权属明确，对《购房协议书》是否成立和效力认定不构成实质性影响。3.《购房协议书》第三条和第五条的约定是在合同具备必备条款的情况下，要求双方对合同欠缺的其他内容进行进一步的协商并签订《房屋买卖合同》，根据《合同法解释(二)》第一条第二款关于“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，本案当事人对《购房协议书》中未涉及的付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质;4.在签订《购房协议书》后，蜀都实业公司将讼争的位于蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋交付给讯捷公司占有使用，蜀都实业公司辩称与讯捷公司既谈买卖，又在谈租赁，双方不是基于买卖关系而向讯捷公司交付房屋。蜀都实业公司的辩称意见因无事实依据所证实，依法不能成立。讯捷公司主张蜀都实业公司因买卖关系而向其交付房屋的理由成立。故成都中院认为《购房协议书》为购房合同而非预约合同或定金合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。

关于讯捷公司请求蜀都实业公司在判决生效后十五日内履行办理房屋产权过户登记义务的问题。因双方当事人在《购房协议书》中未就房屋过户的时间进行约定，一审法院通知双方当事人进行补充协议时未就此达成一致意见。虽然登记是取得不动产物权的根据，但作为房屋买卖合同出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，买受人的主要义务则是向出卖人支付价款，过户登记系登记机关的职能，出卖人只负有协助办理过户登记的义务，与交付房屋和支付价款相较而言，出卖人履行协助过户义务属于附随义务。由于蜀都实业公司已于2007年1月4日向讯捷公司交付了房屋，而讯捷公司除向蜀都实业公司支付1000万元定金外，其余购房款未支付，在双方当事人对过户登记没有约定，且讯捷公司未支付大部分购房款的情况下，讯捷公司请求蜀都实业公司先行履行协助过户的条件尚不成就。待讯捷公司向蜀都实业公司全部履行付款义务后合理期限内，蜀都实业公司有义务协助讯捷公司办理产权过户手续。由于相关行政法规和规章均未对城市房地产的过户登记时间作出规定，成都中院参照国务院颁布的《城市房产地开发经营管理条例》第三十三条之规定，确定蜀都实业公司应在收到全部购房款90日内协助讯捷公司办理产权过户手续。

蜀都实业不服成都中院判决，向四川高院提起上诉。

四川高院经审理认为，关于《购房协议书》的性质和效力问题。本案中，双方签订的《购房协议书》约定“乙方购买甲方所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格6750万元(最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算)”，该《购房协议书》明确写明了当事人名称、标的、价款，一审判决根据《合同法解释(二)》第一条规定认定双方间的房屋买卖合同关系已经成立并无不当。二审审理中，蜀都实业公司提交了同期蜀都实业公司与其他买受人签订的《房屋买卖合同》四份，双方当事人对该证据的真实性无异议，二审法院对该证据的真实性予以确认，但以上证据不能证明《购房协议书》的性质为定金合同。且诉讼中蜀都实业公司并未提供证据证明该《购房协议书》存在无效的情形，一审判决认定该协议有效正确。蜀都实业公司上诉称该《购房协议书》系定金合同，由于双方未签订正式购房合同，双方未形成房屋买卖法律关系的理由不能成立，二审法院不予支持。

关于《购房协议书》是否应当解除的问题。蜀都实业公司于2007年1月4日将房屋交付讯捷公司占有使用后，讯捷公司2009年6月致函要求降价，随后双方就应否支付场地使用费，买卖过户时税费的负担、产权证的办理及尾款的支付时间、出售房屋所涉抵押的解除问题等事宜进行了一系列磋商。二审审理中，蜀都实业公司提交了《税务咨询报告》，双方当事人对该证据真实性无异议，二审法院对该证据的真实性予以确认。该证据亦印证了以上事实。双方磋商未达成协议，直至2010年3月3日蜀都实业公司发函要求解除双方所签《购房协议书》。在诉讼中，经人民法院主持调解和庭外和解，双方当事人仍不能达协议。按照《购房协议书》的约定“甲乙双方应就购房屋合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商”双方之间有磋商并签订正式房屋买卖合同的义务。蜀都实业公司作为讼争房屋所有权人，将涉案房屋交付讯捷公司使用5年多时间内，与讯捷公司既未达成正式房屋买卖合同，又未达成租赁协议，其既未收到房屋转让价款，亦未收到房屋租金，阻碍其物权实现，其在双方达不成正式房屋买卖合同的前提下，有权根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，选择对其财产的处分方式，解除与讯捷公司签订的《购房协议书》。

蜀都实业公司于2010年3月3日发出解除函，讯捷公司于2010年5月18日向法院提起诉讼，故蜀都实业公司发出的该解除函不产生通知解除合同的法律效力，一审判决支持讯捷公司的该项诉讼请求并无不当。上述购房协议解除后，蜀都实业公司请求返还涉案房屋的诉讼请求符合《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，虽然蜀都实业公司起诉时主张立即腾退房屋，但应当给予讯捷公司必要的准备时间，二审法院酌定为30日。

讯捷公司不服二审判决，向最高院申请再审。

【再审裁判要旨】

最高院再审认为，本案再再审焦点为:一、蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力；二、蜀都实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系的效力；三、讯捷公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持，蜀都实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持。

一、关于蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题。

基于当事人在本院再审庭审中的相关主张与理由，与本焦点问题密切相关的两个问题需要首先加以明确:第一，蜀都实业公司是否已收到讯捷公司支付的1000万元定金。虽然讯捷公司未提供直接向蜀都实业公司支付1000万元定金的证据，但2006年9月14日至2006年9月20日，讯捷公司数次向蜀都实业公司的股东友利公司(原舒卡纤维公司)账号转款共计1000万元。友利公司于2006年9月20日向讯捷公司开具了两张金额均为500万元的收据。本院庭审中，友利公司称其与讯捷公司并无任何其他业务往来，收取这1000万元资金亦无任何合同或法律依据，但此后友利公司除向讯捷公司提供两张收据外，双方关于该笔资金再无其他进一步洽谈。本院认为，这种情况显然与日常生活常理及商业习惯不相符合。事实上，结合本案查明的其他事实可知，2006年9月20日，蜀都实业公司与讯捷公司签订的《购房协议书》第2条明确载明“本协议签订之日起，甲方(蜀都实业公司)收到乙方(讯捷公司)1000万元定金”表明蜀都实业公司在签订《购房协议书》时已经确认收到讯捷公司支付的1000万元定金。2009年11月5日，讯捷公司向蜀都实业公司的回函中提及继续清偿“剩余”房款，蜀都实业公司在接下来的函件中对“剩余房款”字样并未提出任何异议。2010年3月3日，蜀都实业公司通过成都市蜀都公证处向讯捷公司发的《函》中最后一句载明，请讯捷公司向其办理“定金、使用费等费用的退还和支付”。上述事实足以相互印证，证明蜀都实业公司已收到讯捷公司支付的1000万元定金的事实。综上，蜀都实业公司辩称未收到1000万元定金的理由不能成立，一审、二审判决认定讯捷公司已经交付1000万元定金的事实是正确的。

第二，蜀都实业公司向讯捷公司交付案涉房屋行为的性质。案涉《购房协议书》签订于2006年9月20日，蜀都实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付讯捷公司使用。在本院庭审中，蜀都实业公司提交了双方在2008年5月6日的往来函件材料中的一页作为证据，从该证据的内容及序号可看出，完整的该函件至少应有两页纸。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定，摘录文件、材料应当保持内容相应的完整性，不得断章取义。因此，仅根据蜀都实业公司提交的这一页纸的内容，难以判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给讯捷公司时就己确定为在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明蜀都实业公司系基于租赁关系而向讯捷公司交付案涉房屋。除此之外，蜀都实业公司在本案的一审、二审及再审中未提供其他证据证明该交付行为系基于租赁关系或者《购房协议书》之外的其他有偿法律关系而为的交付。因此，对于该交付，蜀都实业公司没有充分证据证明其向讯捷公司交付案涉房屋的行为并非基于房屋买卖关系，而是基于租赁等有偿使用关系，故其该主张不能成立，蜀都实业公司向讯捷公司交付案涉房屋的行为应认定为基于当事人之间的房屋买卖法律关系而为的交付。

在明确了上述两个问题的基础上，最高院认为，在蜀都实业公司与讯捷公司之间成立了房屋买卖法律关系。理由如下:

首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定;有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定“…3甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同。

其次，结合双方当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实，蜀都实业公司与讯捷公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》的三个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。

综上所述，蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

二、关于蜀都实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系效力的问题。

最高院认为，首先，根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《购房协议书》及其他相关书面文件中均未对单方解除合同的事项作出约定，故蜀都实业公司不享有约定解除权。而根据《购房协议书》，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，讯捷公司支付1000万元定金。讯捷公司已经支付了1000万元定金，并且就案涉房屋买卖一事一直在与蜀都实业公司进行协商，其在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行支付全部购房款的义务，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，蜀都实业公司主张其有权单方解除合同的理由不能成立。

其次，根据《合同法》第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《合同法解释(二)》第二十四条的规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。本案中，当事人没有就包括合同解除异议期间在内的合同解除事项进行任何约定，而蜀都实业公司于2010年3月3日向讯捷公司发出了解除《购房协议书》的通知函，该函件于却2010年3月8日到达讯捷公司，讯捷公司向一审法院提起诉讼的时间2010年5月12日。因此，无论蜀都实业公司是否有权单方解除《购房协议书》，因讯捷公司于收到解除函的三个月内通过起诉的方式提出了异议，故蜀都实业公司的解除函也不产生解除双方合同关系的效力。

三、关于讯捷公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持，蜀都实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持的问题。

本院认为，首先，本案中，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，蜀都实业公司已向讯捷公司交付了案涉房屋，讯捷公司支付了1000万元定金，虽然当事人之间在讯捷公司是否应向蜀都实业公司支付使用案涉房屋的场地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在蜀都实业公司与迅捷公司之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形，故讯捷公司主张继续履行的诉讼请求应予支持。

其次，根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。本案中，蜀都实业公司确实仍然对该房屋享有所有权，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。在双方房屋买卖法律关系成立并生效后，蜀都实业公司虽系该房屋的所有权人，但其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。二审判决认为在买卖标的物转移之前，所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认定蜀都实业公司有权选择处分财产的方式解除合同，并判决迅捷公司将房屋腾退给蜀都实业公司，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则，系对《物权法》的错误理解与适用，本院对此予以纠正。

综上所述，本院认为，本案中，蜀都实业公司与讯捷公司之间存在房屋买卖法律关系，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自义务，在履行过程中，若当事人之间就对方的履行行为是否构成违约以及应否承担违约责任等问题发生争议，可自行协商或者另寻法律途径解决。