《民事审判指导与参考》房地产纠纷案件裁判规则汇总（11~15）

11、当事人一方向对方发出载明变更合同之意思表示的《承诺书》，在对方当事人未明确认可时，不发生合同变更的法律后果

——合同一方将载有合同变更内容的《承诺书》发给对方，对方没有作出任何表示，不产生合同要约承诺双方意思表示的后果，即合同没有变更。

关键词：合同性质；合同内容；意思表示

规则详解：《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。付款时间是合同的主要内容。合同约定的付款时间的变更是合同变更。合同变更实际上是合同内容变更部分的重新订立，应符合《合同法》关于合同订立的规定。合同一方将载有合同变更内容的《承诺书》发给对方，对方没有作出任何表示，不产生合同要约承诺双方意思表示的后果，即合同没有变更。根据《合同法》第二十二条的规定，承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。在本案中，广发公司的《承诺书》应视为广发公司对合同付款时间进行变更的要约。大鹏公司对广发公司发出的要约没有作出承诺的意思表示，广发公司亦未提供根据双方交易习惯可以默认的方式表示承诺的证据。大鹏公司与广发公司联合向郑州市政府写报告要求市政府解决上访职工干扰开发的问题，并不能理解为大鹏公司接受了广发公司的承诺，因为，该报告没有对此问题的表述。在大鹏公司否认对广发公司的要约作出承诺的情况下，应认定双方未就合同约定的付款时间达成变更协议，广发公司的付款义务仍应按合同约定的时间履行。

案例索引：二审：最高人民法院（2005）民一终字第120号民事判决，见《民事审判指导与参考》（第38集）第272-282页。

12、土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款

——在履行土地使用权转让合同时，作为土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任。如果因转让方与第三人的纠纷，导致涉案土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款。

关键词：土地使用权转让合同；瑕疵担保责任；土地转让款

规则详解：依照《合同法》第一百五十条的规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任，应保证第三人不会就标的物向受让方提出任何权利要求。《合同法》第一百五十二条规定：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。”在本案中，侨实公司作为土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任，应保证第三人不会就标的物向金盛公司提出任何权利要求。而由于侨实公司与中兴公司存在前期合作的纠纷，导致涉案土地一再被法院查封，侨实公司违反了法定的瑕疵担保义务。金盛公司在涉案土地被法院解除查封之前，有权中止支付相应的项目转让补偿款。

案例索引：（2006）粤高法民一初字第16号，见《民事审判指导与参考》（第36集）第189-205页。

13、房地产转让合同不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间的房地产转让合同无效；基于后手对第三人隐瞒了其已将涉案房地产的部分标的物再次转让给前手的事实，即应认定后手的行为对第三人构成欺诈，第三人因此依法享有撤销权

——根据个案情况审查第三人提起的撤销权之诉，有利于减少讼累和提高司法效率。

关键词：合同效力；撤销权；欺诈

规则详解：当事人所签订合同约定的“名”与“实”不符时，应当根据“实”即合同中约定的权利义务内容来认定合同的性质；在房地产连环转让合同纠纷中，前手合法取得房地产产权后，将该房地产转让给后手，虽然尚未及时办理房地产过户手续，但前手同意后手将该房地产再次转让给第三人并待日后条件成就时通知后手办理房地产过户手续，应认定后手的转让行为属于有权处分，故后手与第三人之间的房地产转让合同不属于《城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的情形，即不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间的房地产转让合同无效；基于后手对第三人隐瞒了其已将涉案房地产的部分标的物再次转让给前手的事实，即应认定后手的行为对第三人构成欺诈，第三人因此依法享有撤销权；根据个案情况审查第三人提起的撤销权之诉，有利于减少讼累和提高司法效率。

案例索引：（2005）鄂民一初字第3号，见《民事审判指导与参考》（第32集）第182-206页。

14、承租人就行使优先购买权与出租人发生争议，不受双方租赁合同中仲裁条款的约束

——在租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人行使优先购买权发生争议时，任何一方有权向人民法院起诉，而不是只能向合同约定的仲裁委员会申请仲裁。

关键词：租赁合同；优先购买权；仲裁条款

规则详解：在房屋租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人的优先购买权发生争议时，任何一方是否有权向人民法院起诉，还是只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁。主要可以从以下三个方面对这一问题进行分析：第一，承租人的优先购买权的来源是法律的直接规定，二不是当事人之间的约定，因此不属于房屋租赁合同中约定双方权利义务的内容，不受仲裁条款的约束；第二，承租人就其行使优先购买权提起的民事诉讼，直接指向房屋所有权人（出租人、售房人）与购房人签订的《房屋买卖合同》，其诉讼的目的是请求人民法院确认《房屋买卖合同》无效，进而可以以承租人的身份行使优先购买权即以同等条件购买房屋。因此，这一诉讼不仅局限于房屋租赁合同双方当事人之间，而且必然涉及购房人。退一步说，即使承租人应当受房屋租赁合同合同约束，因而也受到其中仲裁条款的约束，那么，要求不属于房屋租赁合同的当事人的购房者也受仲裁条款约束，只能到仲裁机构去应诉则既没有法律依据也没有合同依据。

案例索引：(2008)民一终字第124号，见《民事审判指导与参考》（第32集）第207-212页。

15、租赁期间发生所有权变动，原出租人可以对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权

——现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。

关键词：租赁合同；出租人；合同解除权

规则详解：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。在租赁关系存续期间，租赁物所有权因出租人的买卖、赠与、互易等行为发生变动时，原租赁合同的效力并不受影响，新的所有权人取代原出租人地位后，应尊重承租人的使用收益权。新的所有人与承租人之间的权利义务内容，如租金的数额、租期、修缮衣义务等，均应依照原租赁合同的约定履行。新的所有人当然地继承原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再享有相应的权利。也就是说，租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物所有权变更后发生的问题，应由新的所有人处理。

案例索引：(2005)津高民一初字第0005号，见《民事审判指导与参考》（第32集）第236-245页。

   （未完待续）