【案件报告9】在无充分证据推翻书面证据时，应按照书面证据所体现的内容认定其法律关系

【报告提要】

1．合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。

2．在两种解读结果具有同等合理性的场合，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。

3．透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值导向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局的对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免了当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。

案件名称：洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

案号：（2015）民一终字第78号

一审案号：（2014）云高民一初字第9号

案件类型：商品房买卖合同纠纷

裁判日期：2015年6月1日

文书来源：无讼案例

关键词： 商品房买卖-民间借贷-书面证据-证明力

【二审背景】

2010年4月9日安钡佳公司与案外人张琳婕签订《商品房购销合同》，双方约定百富琪商业广场第四层商铺的买卖价格为每平方米40936.06元。

2011年10月28日，百富琪商业广场竣工验收，但存在违规建设且尚未报批的问题。

2013年6月2日，昆明安钡佳房地产开发有限公司（以下简称安钡佳公司）与昆明力邦房屋拆迁有限公司（以下简称力邦公司）签订《商铺租赁合同》，将百富琪商业广场一、二层商铺出租给力邦公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。

2013年8月14日安钡佳公司出具付款委托书，委托洪秀凤基于即将签订的购房合同将购房款9840万元汇至张晓霞及该公司账户。

2013年8月21日，安钡佳公司（甲方）与洪秀凤（乙方）签订两份《商品房购销合同》，就洪秀凤购买安钡佳公司开发建设的百富琪商业广场一、二层商铺的具体事项进行了约定。001号《商品房购销合同》约定：一层商用商品房单价为每平方米2万元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额62860400元；乙方应在2013年8月18日前支付56574360元，2014年1月20日前支付6286040元；交房时间为2013年12月14日；并对双方违约责任进行了约定。002号《商品房购销合同》约定：二层商用商品房单价为每平方米9869元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额35541130元；乙方应在2013年8月18日前支付31987017元，2014年1月20日前支付3554113元；交房时间2013年12月14日，同时约定了双方违约责任。同日，双方当事人对上述两份合同进行了登记备案。洪秀凤按照安钡佳公司8月14日出具的付款委托书载明的收款账户，于当日通过银行转账方式向安钡佳公司汇款56574360元和22825640元，同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元，共计汇款9840万元。同日，安钡佳公司出具十张收据，载明内容为收到洪秀凤购房款共计9840万元。

2013年8月26日、9月18日，张晓霞向洪秀凤汇款各368万元，款项用途一栏均记载为私人汇款。

嗣后，洪秀凤以安钡佳公司拒不履行上述合同义务，故而起诉至云南省高级人民法院，安钡佳公司答辩称，本案实际是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效。

云南省高院经审理认为，（一）双方当事人虽然形式上签订了《商品房购销合同》，但百富琪商业广场已于2011年10月28日完成竣工验收，案涉房产于双方签约前也整体出租给力邦公司，且洪秀凤明知上述情况。在已经具备交付条件的情况下，双方却将交房时间约定为2013年12月14日，有违常理。（二）从安钡佳公司提交的2010年4月9日其与案外人张琳婕签订的《商品房购销合同》看，案涉一层、二层房产交易价格为每平方米2万元及9869元，明显低于安钡佳公司与案外人约定的价格。（三）洪秀凤按约应在2014年1月20日前，分两期支付全部房价款，但其在签约当日就分别向安钡佳公司汇款56574360元和22825640元，同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元（共计9840万元），已经付清了全部房款，这与正常买房人的付款习惯不符。安钡佳公司在收到上述款项后出具给洪秀凤的是十张收据而非购房发票，此亦违背房屋买卖的交易习惯。（四）在洪秀凤与安钡佳公司无其他业务往来的情况下，张晓霞认为汇款为给洪秀凤的借款利息，洪秀凤则认为该汇款是安钡佳公司给洪秀凤的销售返点，但双方在合同中并无约定，也无其他证据予以证实。双方当事人上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故应认定双方所签《商品房购销合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。

洪秀凤不服上述判决，向最高人民法院提起上诉。

【二审裁判要旨】

最高院二审认为，合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。

本案在《中华人民共和国合同法》以及合同法司法解释立法意旨之外，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。首先，关于房屋交付时间问题。案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售的事实，在此情况下，当事人约定在合同签订之日后近四个月时交付房产。而即便不考虑前述事实，在现房买卖情形中，如何约定交房期限方符合“交易习惯”，有无必要乃至是否形成“交易习惯”，同类一般交易判断是否已经形成普遍共识，尚存较大疑问。其次，关于房屋价格问题。抛开此节是否属于“交易习惯”的问题，对不合理低价的判断，亦须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。张琳婕与安钡佳公司《商品房购销合同》的备案登记，已于2014年4月22日（一审庭审时间为2014年9月23日）因退房原因被注销。一审法院未查明相关事实，亦未对安钡佳公司在一审庭审中所作陈述与前述合同约定单价出现明显差异的事实给予必要关注，径以双方当事人约定价格明显低于安钡佳公司与张琳婕在案涉合同签订之日近30个月前所订合同中约定价格为主要理由，否定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，理据不足。此外，至本案当事人签约时（2013年8月21日），昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见已经在当地施行（2011年1月1日生效）。根据该意见的相关规定，可以认定洪秀凤所持本案交易价格符合合理区间的主张成立。再次，关于付款问题。案涉合同约定的购房款支付方式为分期支付，但在洪秀凤所为一次性支付及安钡佳公司受领给付的共同作用下，应当认定其属于合同履行之变更。将此种合同履行变更视作与正常买房人的付款习惯相悖，理据尚不充分。而洪秀凤向安钡佳公司法定代表人张晓霞付款1900万元，也符合该公司所出具付款委托书的要求。购房发票系当事人办理房地产变更登记过程中所必需，一审法院认定安钡佳公司此前先行开具购房款收据违背房屋买卖“交易习惯”，并得出当事人之间不存在房屋买卖法律关系的结论，缺乏足够的事实和法律依据。对本案736万元款项性质，双方所述均无合同依据且无其他证据佐证。然据前所述及，也不宜基此通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在的结论。最后，关于借贷法律关系问题。洪秀凤与安钡佳公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据证明洪秀凤与安钡佳公司之间存在民间借贷法律关系，且安钡佳公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致的情况下，认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。

证明标准是负担证明责任的人提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。本案中，洪秀凤已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，安钡佳公司主张其与洪秀凤之间存在民间借贷法律关系。按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，安钡佳公司之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而基于前述，安钡佳公司为反驳洪秀凤所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充分的事实及法律依据，也不符合前述司法解释的规定精神，本院予以纠正。

【简评】

当事人基于各自诉讼利益的考量，交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑，因此审判过程中不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束。只有在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依据前者确定其法律关系的性质。这符合法律之规定，也有利于树立重诺守信的价值导向。